Šťastný dům
Podcast Ekonomických staveb
Podcast č. 133
Podzimně nad dotazy posluchačů
Zasedli jsme nad krabicí plnou vašich dotazů, abychom vám na ně co nejlépe odpověděli.
Probereme bydlení po volbách, ceny materiálů, novinky z Apple Intelligence, hypotéky i ceny bytů. A protože špatných zpráv je kolem dost, zkusíme se na svět podívat i optimisticky.
Dotaz č. 1
Zlepší se po volbách bydlení?
Je fajn, že se bydlení stalo tématem voleb. Nic konkrétního, co by situaci změnilo, jsem ale neslyšel. Sliby typu „postavíme 4 000, 8 000 nebo 12 000 bytů“ nic neřeší, když stavby neumíme povolit a chybí řemeslníci.
Trh nemohl selhat, pokud chce stavět, ale na stavební povolení čeká 10 i 15 let. To není selhání trhu, ale selhání regulace. Výzkumy opakovaně ukazují, že kde se trh zaplavil novými byty, tam byty zlevnily. Do Prahy se za posledních 10 let přistěhovalo tolik lidí, kolik má Liberec nebo České Budějovice, takže 4 000 nových bytů na trhu vůbec není znát.
Řešení přitom mohou být překvapivě jednoduchá a rychlá:
Přenechme DPH ze staveb obcím
Když v obci s rozpočtem 4 miliony postavíme 25 domů, zaplatíme na DPH 40 milionů. Kdyby část z toho dostala obec, stavbám by místo bránění pomáhala.
Přijměme euro
Přijetím eura bychom si skokově zlevnili hypotéky.
Rychlá železnice
Kdo se rychle dostane z Jihlavy do Prahy, může bydlet v krásném prostředí za mnohem nižší ceny. Tlak na největší města by se rozprostřel.
Dotaz č. 2
Mohou rodinné domy vyřešit scházející byty?
Bohužel ne. Dobrý dům si dnes pořídíte snáz a často za nižší splátku než malý byt, ale v Česku chybí až 700 000 bytů. Na to tu nejsou firmy, řemeslníci, dopravní infrastruktura ani pozemky. Navíc se zhruba milion bytů v panelácích blíží konci životnosti.
Trochu to ale pomáhá: dvě třetiny našich klientů se stěhují z bytu, takže jeden dům vyřeší bydlení dvěma rodinám.
Pro hodně lidí je dům dobrá cesta, jak si bydlení vyřešit sami. Hodně ale záleží na infrastruktuře. Tratě se za posledních 15 let zkapacitnily a u nádraží vznikají parkoviště i garáže na kola. Do hodiny jste door-to-door v centru Prahy, i když bydlíte u lesa.
Zkapacitněné tratě, dvojkolejné úseky a víc spojů
Velká záchytná parkoviště u nádraží
Hlídané garáže na kola
Prstenec obcí, odkud jste do 5–7 minut na nádraží
Dům je individuální cesta pro jednotlivé domácnosti, ne plošné řešení. Malá parkoviště u nádraží bývají v půl šesté ráno plná. Kolem Prahy je ale spousta státních pozemků, kde se kříží železnice s dálnicí. Tam by měly vzniknout velké parkovací huby s novou zastávkou.
Dotaz č. 3
Zvyšují drahé energie ceny materiálů?
Zatím ne. Krátce zdražil jen polystyren, a to kvůli nákupní panice na jaře, ne kvůli energiím. Dnes je ho dost.
Proč?
Výrobci už nenakupují energie za spotové ceny. Mají střednědobé kontrakty a na spotu kupují obvykle do 20 %.
1
Obor je pořád ve vlažném režimu. Výrobci nemají prostor zdražovat, počítám s růstem kolem 5 % ročně.
2
Myslím, že ani na jaře 2027 se drahé energie v cenách materiálů výrazně neprojeví.
V Polsku to vidíme jinak. Stavíme na celém území a naše výrobní skupiny dojíždějí stovky kilometrů. Když litr nafty stál přes 9 zlotých, okamžitě vyskočila cena práce. Kvůli dražší dopravě dnes často vychází výhodněji koupit materiál u místního velkoobchodu, i s menší slevou.
Dotaz č. 4
Novinky z Apple Intelligence
Apple v říjnu představil Apple Home Hub, svůj vstup do světa chytrých domácích displejů. Má 7palcový dotykový displej, reproduktory a novou Siri postavenou na Apple Intelligence. A je to moc pěkná krabička.
Pro Apple se domácnost stává prioritou a nových produktů bude výrazně víc. Displej třeba pozná, kdo k němu přichází, a podle toho se přizpůsobí. Skutečná revoluce ale není v nových hračkách, ale v automatizaci a ovládání hlasem.
V Ekonomkách dál rozvíjíme Loxone i Apple, ale myslím, že svět Applu teď ostatním uteče. Zařízení mám objednaná a za dva měsíce přijdu se speciálním dílem.
Dotaz č. 5
Jak vidíte vývoj hypoték v příštím roce?
Čeká nás minimálně rok, spíše dva s vysokými sazbami. Kdo čeká na sazby začínající dvojkou, bude čekat marně.
Proč rostou sazby, když ČNB nezvedá? ČNB řídí krátký konec výnosové křivky. Hypotéky s fixací na 4–5 let ale závisí na úrokových swapech a ty od jara výrazně stouply, pětileté se v září dostaly na 4,85 %. Nabídkové sazby hypoték byly v říjnu kolem 5,8 %.
A nikdy si neberte úvěr v jiné měně, než ve které dostáváte mzdu.
Nedivil bych se, kdyby ČNB sazby ještě zvedla. Pokud se vliv drahých energií na jaře rozpustí, mohly by sazby koncem příštího roku začít velmi pozvolna klesat. Skokem se ale nestane nic a swapy teď navíc lehce poklesly.
Dotaz č. 6
Co se stane, pokud vláda zavede sektorovou daň na banky?
Banky si budou chtít udržet výnosnost, takže budou tlačit na úrokové i neúrokové výnosy a škrtat v provozu. Že sektorová daň sníží ceny, zlepší dostupnost nebo kvalitu produktů, si rozhodně nemyslím.
Banky to přenesou na koncové klienty. Vyšší marže českých bank mají příčinu i ve špatně napsaných zákonech. Chceme-li německé marže, potřebujeme německou přesnost v zákonech.
Dva příklady:
Posuzování úvěruschopnosti
Zákon dal odpovědnost bankám, ale neřekl jak. Soudy dnes zpětně rozhodují a banky musí půjčovat zadarmo.
Insolvence
Je napsaná tak, že si lze nasekat dluhy a nezaplatit nic. Za chytráky pak všichni platíme vyšší úrok.
Dotaz č. 7
Klesnou už konečně ceny bytů?
Každý měsíc čekám, že ve statistikách uvidím pokles, a pořád vidím malý růst. Čekat na levnější pozemky je sázka na špatnou kartu. Po začátku války na Ukrajině se prodeje pozemků propadly, ceny ne. Když se trh rozběhl, pozemků byl nedostatek a ceny vyletěly.
Články o zlevňování čteme od roku 2016. Tehdy stál metr čtvereční v Praze 60 000 Kč, dnes kolem 205 000 Kč.
Kromě tržní ceny existuje i reprodukční cena. Nikdo rozumný neprodá dům pod cenou, za kterou ho příště postaví. Ceny mohou růst pomaleji nebo chvíli stagnovat, ale výrazně klesat nebudou.
Pozor i na „slevy“ na realitních serverech: nabídková cena se často schválně nastaví výš a po pár měsících sníží. To není zlevnění, ale realitní hra.
Ve světě špatných zpráv končíme tou dobrou
Dobrá zpráva na konec
Rusům se na Ukrajině vojensky nedaří postupovat a mluví se o možném příměří. Konflikt se nerozšířil dál na západ.
I zapřisáhlí odpůrci reforem si přiznávají, že zdravotnictví se bez reforem neobejde. Konečně se mluví o prevenci, osobní odpovědnosti i duševním zdraví.
Moderní domy jsou energeticky úžasně efektivní. Díky baterii, levné elektřině z přebytků a pasivnímu ohřevu stojí provoz domu stokoruny místo vysokých tisíců. Více v dílu 129.
Krátká rekapitulace
Bydlení se stalo tématem voleb, konkrétní řešení ale zatím chybí. Hlavní brzdou je povolování staveb.
Rodinné domy pomohou jednotlivým rodinám, ale 700 000 chybějících bytů nevyřeší. Ceny materiálů zatím drží, hypotéky zůstanou rok až dva drahé.
Ceny bytů ani pozemků výrazně klesat nebudou. A dobrá zpráva? Provoz moderního domu dnes stojí jen stokoruny.
Stavební povolení
klientů čeká na stavební povolení
Poslechněte si celý díl
Spotify
Apple Podcast
Máte dotaz? Napište nám na podcast@ekonomicke-stavby.cz
Šťastný dům - podcast Ekonomických staveb