Šťastný dům
Podcast Ekonomických staveb
Podcast č. 131
Co čekáme od hypoték v roce 2027
David s Vlastou natočili daty nabitý díl o hypotékách dnes a hlavně zítra. O tom, jaké čekáme úrokové sazby a na jak dlouho dnes fixovat svoji hypotéku.
Jak vyřídit hypotéku pro živnostníka, i pro živnostníka, který neplatí daně. Jak na financování, pokud jste 50+, a co dělat, pokud partnerovi hrozí insolvence.
Už máme ty levnější hypotéky?
„Tak co? Už jsou hypotéky levnější?“ Tímhle vtipem se v oboru hypotečních úvěrů bankéři zdraví prakticky místo pozdravu. Levnější hypotéky přitom před volbami slibovala i sama vláda.
Hypotéky ale levnější nejsou a zlevnění se nejspíš nechystá.
Slíbit levnější hypotéky na billboardech byla pro mě osobně největší lež minulých voleb. Česká vláda nemá reálné prostředky, jak levnějších hypoték dosáhnout. A když vidím dnešní kroky a rozpočet, vláda se o nic, co by hypotéky zlevňovalo, ani nesnaží.
Co zdražuje hypotéky a jak by je vláda mohla zlevnit
Rozhodující je cena peněz, která se netvoří v Česku, ale ve světě. Nedobře vedená válka s Íránem, rostoucí cena ropy, špatná čísla v USA, vysoká inflace a vysoká cena amerických dluhopisů – to všechno zdražuje české hypotéky.
Na nic z toho nemá česká vláda žádný vliv. Teoreticky ale existují tři cesty, jak by mohla hypotéky zlevnit, kdyby opravdu chtěla.
1
Výrazně přebytkový rozpočet
Kdybychom netvořili dluhy, ale naopak třeba 200 miliard přebytku každý rok, působilo by to protiinflačně a ČNB by časem začala snižovat sazby.
Spíše utopistická teorie.
2
Přijetí eura
Přešli bychom na eurové sazby. V zemích, kde se platí eurem a kde také stavíme domy, jsou hypotéky významně levnější.
Češi ale euro nechtějí, takže se to brzy nestane.
3
Návrat 40leté splatnosti
Nesníží úrokovou sazbu, ale sníží splátku. Poslanci ANO v roce 2020 podpořili vyšší pravomoci ČNB, které vedly ke zrušení 40leté splatnosti a jejímu nahrazení 30letou.
Vrátit to má premiér ve své moci.
Na jakou dobu teď fixovat hypotéku?
Končí vám fixace a nevíte, jestli fixovat na rok, na tři roky, nebo na deset let? Na to se ptá hodně klientů. Vlasta tuto otázku musela vyřešit i u své vlastní hypotéky.
DOMÁCÍ VLIVY
Pravděpodobnější je zvýšení sazeb
Vláda navrhuje brutální deficit rozpočtu, což je pro ČNB důvod k dalšímu zdražení úrokových sazeb.
Inflace byla zatím velmi nízká, ale existuje velká obava z jejího růstu kvůli drahé energii po uzavření Hormuzského průlivu. Guvernér ČNB snížení sazeb v tuto chvíli vyloučil. Do konce roku nečekejme žádné snižování.
VLIVY ZVENČÍ
Hormuz se otevře nejpozději v březnu 2027
Na českou hypotéku mají vnější vlivy daleko větší vliv než ČNB. Uzavření Hormuzu vyvolalo paniku, ale dopad je mnohem menší, než jsme čekali.
Výpadek přes 20 % dodávek postupně nahrazují nové vrty v Norsku a v Americe, rozbíhat se nejspíš začne i Venezuela. Blokáda se pak obrátí proti samotnému Íránu.
Naše prognóza
Kdy
Co čekáme
Podzim a zima 2026
Energie budou drahé. Pravděpodobně poslední drahá zima.
Únor 2027
Výpadek způsobený uzavřením Hormuzu bude pokrytý.
Nejpozději březen 2027
Hormuz se definitivně otevře.
Duben 2027
Nabídka ropy a plynu bude nad poptávkou a energie půjdou prudce dolů. Mohou začít klesat americké dluhopisy a dlouhodobé úvěrové swapy.
DOPORUČENÍ
Fixujte na zhruba 3 roky. Roční fixace jsou extrémně drahé. Kratší fixace je teď rozumnější cesta než fixovat na delší období. Vlasta ji zvolila i pro svou hypotéku.
Než se pokles propíše do českých hypoték, bude to nějakou dobu trvat. Pokud nepřijde nic nečekaného, budou hypotéky ve střednědobém a delším horizontu klesat.
A kdo jste teď před fixací cen energií, nefixujte je na tři nebo pět let. Fixovali byste draho.
Jaká je dostupnost bydlení v rodinném domě
V Česku se neustále zaměňuje bydlení v bytech a v domech. Byty máme jedny z nejhůře dostupných v Evropě, rodinné domy naopak jedny z nejdostupnějších.
Nedostupnost bytů není na straně stavebnictví, ale územního plánování. Byt navíc obvykle vyžaduje 20 % vlastních peněz. Rodinný dům včetně pozemku jde financovat ve 100 %.
Modelový příklad: pozemek 500 m² a dům 4+1
Pozemek za 4 000 Kč/m², tedy 2 miliony Kč, a dům za 4 miliony Kč. Hypotéka se splatností 30 let, výpočet podle aktuálních sazeb.
21 500
Kč / měs
Pozemek z vlastních úspor, hypotéka 4 miliony Kč
32 200
Kč / měs
Pozemek i dům na hypotéku, celkem 6 milionů Kč
Rodina nemusí vkládat vlastní úspory a může si je nechat jako rezervu. To vůbec není špatně, naopak je to zodpovědnější jednání.
Jakou bonitu musíte bance prokázat?
MLADŠÍ JEDNOTLIVEC
54 000 Kč měsíčně
Dostatečný měsíční příjem pro jednotlivce.
RODINA SE DVĚMA DĚTMI
62 000 Kč měsíčně
Celkový prokazatelný příjem obou partnerů.
V česku jsme v paradoxní situaci. Byty jsou jedny z nejméně dostupných v Evropě, naopak domy máme nejdostupnější. Splátka 32 000 Kč rozhodně není malá. Když ji ale srovnám s průměrným příjmem 52 000 Kč, ve dvou průměrných platech se dá zvládnout velmi dobře. Vidím, že to u nás zvládají i mladí lidé s jedním platem a mateřskou.
Hypotéka pro živnostníky
Hodně živnostníků si myslí, že bez papíru o zaměstnání na hypotéku vůbec nedosáhnou, nebo že to bude obtížné. Opak je pravdou.
Jsem OSVČ a bojím se, že nedostanu hypotéku
VARIANTA 1
Platím řádně daně a nemám záznam v registrech
Jste hvězdička na nebi. Neexistují žádné nevýhody proti zaměstnanci. Některé banky dokonce preferují OSVČ.
VARIANTA 2
Optimalizuji náklady a platím malé daně
Daně plaťte před hypotékou. Pokud je potřeba, pozvěte přistupitele.
Přistupitel k dluhu a služba Vrácení domu
Přistupitel je osoba, která přistupuje do hypotéky. Často to bývají rodiče mladých klientů. Svým zapojením zlepší podmínky hypotéky, která se pro banku stává méně rizikovou.
Jeho úlohou je převzít povinnosti, pokud dlužník přestane splácet. Tak jednoduché to ale není.
KDO PLATÍ JAKO PRVNÍ
Banka vymáhá dluh nejdřív po dlužníkovi
Primárně jde vždy o dluh žadatele a o nemovitost, která se z hypotéky pořizovala.
Pokud dlužníkovi například kvůli nemoci vypadne příjem, banka může očekávat, že mu přistupitel krátkodobě pomůže se splácením.
ÚVĚR ZAJIŠTĚNÝ NEMOVITOSTÍ
O svůj dům nepřijdete
Je-li výpadek splácení dlouhodobý, banka uplatní zástavu na financovaném domě.
Prodejem domu se dluh vyrovná a tím skončí i závazek přistupitele.
Rozlišujte, o jaký úvěr jde
Je velký rozdíl být přistupitelem u úvěru zajištěného nemovitostí a u úvěru, který nemovitostí zajištěný není. Myslete i na dobrou pojistku pro nepředvídatelná životní rizika.
V Ekonomkách máme službu Vrácení domu, kterou chráníme své klienty i jejich přistupitele. Když se stane něco opravdu zásadního, třeba rozchod partnerů, umíme si dům vzít zpět a za 14 dní zaplatíme dluh bance. Přistupitel se tak do své role vůbec nedostane.
Hypotéka pro živnostníky, kteří neplatí daně
Pokud jste živnostník a daně neplatíte, nebo platíte jen málo, máte i další možnosti, jak bance prokázat své příjmy.
1
Obrat z účtu
Příjmy můžete prokázat obratem z podnikatelského i osobního účtu, pokud doložíte, že přípisy jsou z podnikatelské činnosti.
V případě více odběratelů by měl být 1 tím hlavní a být zodpovědný za 80% všech příjmů.
Daňové přiznání banku v tomto modelu zajímat nebude.
2
Paušální režim
Zjednoduší prokazatelnost příjmů. Banka hlídá dostatečné obraty a pravidelnost na účtu. Podmínkou jsou příjmy maximálně do 2 milionů ročně (konkrétní limit závisí na pásmu a druhu živnosti).
Nesmíte být plátce DPH.
3
Předschválený limit
Banka podle obratu z účtu stanoví maximální možnou splátku hypotéky. Platby by měly chodit pravidelně a v podobné výši, minimálně šest měsíců. Příjmy pak bance jen prohlašujete.
Když platby přestanou chodit, limit se sníží, nebo úplně zmizí.
Osobní vklady se nezapočítávají. Vložit peníze, druhý den je vybrat a třetí den znovu vložit nefunguje. Banka by vás naopak vnímala jako rizikovějšího klienta.
Limit se průběžně upravuje. Když v některém měsíci nepřijde žádná nebo jen minimální platba, budete možná muset čekat dalších šest měsíců.
Financování pro 50+
Financování pro generaci 50+ může v Ekonomkách tvořit až třetinu klientů. Po padesátce všechno teprve začíná, včetně nového domu.
Nejjednodušší cestou je dobře prodat byt a za něj si postavit dům. Vysoká hodnota bytů tomu dnes extrémně pomáhá a často ještě zbydou peníze.
Dvojdům pro dvě generace
DVĚ HYPOTÉKY
Každá rodina financuje svoji část
Bezpečné řešení, kdy každý splácí a odpovídá za svoji část. Obvykle u dvojdomů, kde každá polovina stojí na své parcele.
JEDNA HYPOTÉKA
Splatnost podle mladších žadatelů
Dvojdům na jedné parcele. Obě rodiny jsou v jednom úvěru a splátku si rozpočítají podle velikosti bytu. I se staršími rodiči tak může zůstat třeba 30letá splatnost.
Mladí měli před sebou mateřskou, tak jsem vymyslel, že prvních osm let platí hypotéku generace 50+ a po osmi letech ji začnou platit mladí. Váha hypotéky oproti mzdě a inflaci bude klesat, takže je to spravedlivé. Vlastnictví domu postupně přechází na mladé.
Splatnost hypotéky v programu 50+ je v průměru do 70 let věku. U 6milionové hypotéky se splatností 20 let je splátka o 7 000 Kč vyšší než u splatnosti 30 let. Děti už ale bývají po školách a lidé mají nejspíš i něco naspořené.
Hypotéka na děti, bydlení pro rodiče
Řešení pro zájemce o hypotéku ve věku 50+. Idea je taková, že děti si vezmou hypotéku místo rodičů s plnou délkou splatnosti 30 let, aby byla levnější.
Děti díky nájemní smlouvě pokryjí celou splátku hypotéky a nepřijdou o svou bonitu.
Insolvence partnera
Manželé spolu vlastní dům a jeden z nich se dostane do insolvence, obvykle kvůli podnikání. Nezbytné je situaci dobře porozumět – jaký majetek může být insolvencí dotčený a jakou roli hraje společné jmění manželů.
Mějte zkušeného právníka
Takový, který včas nastaví majetkové vztahy právně správně a srozumitelně. V našem případě nám nezkušenost právníka ubrala strašné množství času.
Jak jsme to řešili v praxi
Pán se kvůli druhotné platební neschopnosti a nesolidním dodavatelům dostal do problémů s dluhem u banky. Ta ho nechala ručit domem, který vlastnil s manželkou.
1
Zúžení SJM
Základ ve chvíli, kdy se jeden z partnerů dostane do problémů. Chrání druhého z manželů, kterého situace nepostihla.
Na vztahu manželů to nic nemění.
2
Hypotéka pro manželku
Účelem úvěru bylo vypořádání společného jmění manželů. Manželka z hypotéky vyplatila manželův podíl na domě.
3
Splacení dluhu
Manžel vyplacený podíl použil na zaplacení úvěru, který byl na dům navázaný.
Dům pak vlastnila už jen manželka.
Hypotéka po insolvenci
Je to hrozně individuální. Velkou roli hraje, jak dlužník k insolvenci přistoupil. Větší šanci má ten, kdo se snažil zaplatit 100 % pohledávek.
Pokud jste v oddlužení zaplatili třeba jen 10 % dluhů, do banky vůbec nechoďte. Některé banky jsou po insolvenci uzavřené navždy, jiné jsou benevolentnější.
Kam pro hypotéku po insolvenci?
Je samozřejmě potřeba podrobná analýza, ale bez ní, pokud máte po úspěšné insolvenci alespoň 5 let, největší sance máte momentálně u mBank a České spořitelny.
Poslechněte si celý díl
Spotify
Apple Podcast
Máte dotaz? Napište nám na podcast@ekonomicke-stavby.cz
Šťastný dům - podcast Ekonomických staveb