Šťastný dům
Podcast Ekonomických staveb
Podcast č. 127
Ideální dům pro druhou polovinu života
Dneska o tom, jak si postavit dům, když je vám 50+. Jak si postavit dům ideální pro druhou polovinu života a jak ho zafinancovat.
Loni na jaře jsem si na sociálních sítích Ekonomek začal všímat příspěvků: „Chtěli bychom dům, ale jsme už na to staří.“
Kdyby to psal někdo devadesátiletý, chápu to. Jenže když jsem s těmi lidmi začal mluvit, zjistil jsem, že je píšou padesátníci a šedesátníci. Moji vrstevníci, lidé, kteří mají podle mě všechno krásné teprve před sebou.
Soustředíme se na mladé, ale utekly nám potřeby pro střední generace
Před třiceti lety jsem firmu zakládal jako mladý a postavil ji na programu Mladá rodina. Mladí to mají opravdu těžší a dodnes si toho programu vážím. Jenže v médiích — a u mě stejně tak — se pořád mluví jen o bydlení mladých lidí. A ti starší pak mají pocit, že tenhle vlak už jim ujel.
Byl to pro mě impuls. Začal jsem se s těmi lidmi intenzivně scházet, pro některé z nich už domy stavím. Porozuměl jsem jejich potřebám snadno — jsou to zase moji vrstevníci. Je v tom paradox: ve třiceti jsem firmu začínal pro své vrstevníky a teď pro ně vytvářím úplně jiný program. A protože se většina těch řešení dá zobecnit, dáváme je dneska do podcastu.
Dožití se prodlužuje. Na dojetí na volnoběh to nebude
Skupina lidí 50+, kteří budou řešit mobilitu, změnu pracovních návyků nebo přesun z města někam, kde budou mít větší pohodu, bude obrovská. Střední délka dožití dnešních padesátníků je mezi 80 a 90 lety — mají před sebou zhruba čtyřicet let, a díky vývoji ve zdravotnictví z velké části aktivních.
V první polovině života hledáme partnera a budujeme kariéru. Po padesátce se to překlopí. Složité věci máme za sebou a otevírá se prostor si život užít. A postavit si k tomu ideální dům, tedy nesetrvávat v řešení, které pro druhou polovinu ideální není.
Jak financovat dům, když je vám 50+
Financování je největší obava klientů 50+ — a zároveň se ukazuje, že je to nejmenší problém. Když hledám řešení pro hodně mladé klienty, bývají podstatně složitější.
Mýtus: „Po padesátce mi banka hypotéku nedá“
Je to jednoznačně nesmysl. V pětapadesáti i v šedesáti hypotéku snadno dostanete, jen je kratší splatnost — a tím vyšší nároky na bonitu. To už zpravidla není problém právě proto, že máte za sebou kariéru a děti jsou z domu.
15-17 let
Běžná délka hypotéky, kterou v 55 letech standardně dostanete
~70 let
Věk, ke kterému se splatnost váže; prodloužená jde i do 72 let
Banky na tuhle skupinu jen necílí reklamu. V televizním spotu na hypotéku tyhle lidi nevidíte, a tak si můžete myslet, že se vás to netýká. Moje zkušenost je opačná — banky takové klienty vidí rády.
1
Řešení č.1
Dům za byt
Každá dekáda měla svoji mimořádnou příležitost. Ta dotační se nám právě zavírá a mám hodně klientů, kteří volají smutně, že ji nestihli. Nová příležitost spočívá v poměru ceny bytu a ceny domu: byty jsou extrémně drahé už i v okresních městech, ale dům s pozemkem ještě pořád postavím dostupně. Říkám „ještě pořád“ — tohle okno otevřené navždycky nezůstane.
Příklad z praxe
Byt za 15 milionů
Koupili jsme pozemek, postavili dům — a klientovi zbylo zhruba 6 milionů na život.
Běžná varianta
Výměna 1:1
Prodá se horší dům a za jeho cenu dokážeme pořídit nový, lepší dům.
2
Řešení č.2
Společný dvojdům s dětmi
Méně časté řešení s obrovským potenciálem: vyřešíte jím naráz bydlení dětí i ideální bydlení pro druhou polovinu života.
10 let
Splácí generace 50+
20 let
Splácí mladá rodina
Smluvně to jde vyřešit elegantně. Na začátku dům i pozemek vlastní generace 50+, která nese váhu prvních splátek. Zhruba po dvaceti letech navrhuji převod na mladé — s tím, že klientům 50+ tam pořád smluvně zajišťuji střechu nad hlavou. Za dvacet let je jejich vztah prověřený časem.
3
Řešení č.3
Když je potřeba dofinancovat
Kdo nemá byt, ale chatu nebo chalupu, tomu kombinuji prodej menší nemovitosti s malou hypotékou. Typicky 4 miliony vlastních zdrojů a 2milionová hypotéka na 10 let se splátkou zhruba 18 000 Kč. Takhle řeším i šedesátníky úplně v pohodě — těch 18 000 v jejich příjmech nebyl žádný problém.
A když nemovitost nemáte — nebo si ji chcete uchovat pro děti — počítám hypotéku se 70% LTV. Pozemek s domem 6 000 000 Kč. Vlastní zdroje 1 800 000 Kč. Hypotéka 4 200 000 Kč.
Věk 50 let
Splanost 20 let
22 000 Kč/měs
Věk 55 let
Splanost 17 let
25 000 Kč/měs
Věk 60 let
Splanost 12 let
33 000 Kč/měs
Chytrý nájem
Splanost 30 let
25 000 Kč/měs
Jak postavit ideální dům pro druhou polovinu života
Je to úplně jiný dům. Čtyřicátníkovi s malými dětmi radím patrový dům, padesátníkovi s odrostlými dětmi něco docela jiného — i když vypadají podobně. Tohle nalaďování se na klienty mě na mé práci baví nejvíc.
Myšlenky, které dávám na stůl
Přízemní dům s velkými okny
Žádné schody uvnitř a bezbariérový přístup ze všech místností do zahrady
Velká okna a z každého výhled do zahrady. Neslouží pro léto — to jsme stejně na zahradě a na terase. Dělám je pro zimu a podzim, kdy velké okno rozšíří interiér o celou zahradu a dodá světlo v době, kdy ho organismu schází.
Jednoduchý tvar, praktický a nízkoúdržbový
V tomhle věku už nepotřebujeme deklarovat status složitým tvarem. Kvalita je v dispozici, materiálech a řemesle.
Čas je čím dál větší vzácnost — dům nás o něj nemá připravovat.
Velká, ideálně částečně zastřešená terasa
Od dubna do poloviny října se tam odehrává spousta setkání, která by jinak byla v domě.
Patří na ni velký stůl pro návštěvy.
Dvě ložnice, můj zlatý grál
Každý svoji ložnici, a v ní svoji šatnu a koupelnu.
Není to u nás kulturně obvyklé, takže se klienti nejdřív ošívají — celý život spolu usínají. Ale ti, co mě poslechnou, jsou po roce nadšení. Ještě jsem neměl klienta, který by po roce řekl, že zrovna tohle neudělali dobře.
„Dvě ložnice nejsou konec intimity. Je to naopak příliv nové intimity.“
Zázemí pro návštěvy
Druhá polovina života je o vytváření prostoru pro hezké příležitosti. Když prostor vytvoříme, ty příležitosti přijdou — vnuci na měsíc o prázdninách, dítě s rodinou na týden každý rok, kamarádi, kteří přijedou na skleničku a zůstanou dva dny.
Hostinský pokoj se zázemím
Pro vnuky a hosty. Vnoučata tam mají svoje hračky i oblečení, aby byla péče o ně jednoduchá.
Dvě ložnice jako rezerva
Když přijede dcera s rodinou, uvolní se jedna z ložnic pro ni s manželem a vnoučata jsou ve svém pokoji.
Zdravý dům, který nevykolejí nepřízeň
Zdravému domu se budeme věnovat v samostatném dílu. Základ je tenhle: zdravý dům umožňuje perfektní spánek, má vysokou úroveň iontů a pracuje se světlem. Komu to dává smysl, tomu do něj rád navrhnu i saunu.
Fotovoltaika s velkou baterií
Dům si většinu elektřiny vyrobí sám a je provozně levný — což oceníte, až provoz budete platit v důchodu.
Krb, který dům opravdu vytopí
Když dva dny nepůjde proud — a to se stávat bude — máte být doma v pohodlí, ne ve stresu.
Jak to udělat bezpečně
S věkem se dere na mysl otázka: co když se rozvedeme, přijdeme o práci, onemocníme — nebo jeden z nás zemře? Není právě tohle důvod raději zůstat v neoptimálním bydlení a dál jen snít?
Rozvod
U téhle skupiny to nebývá téma. Naše statistiky ukazují, že kdo spolu postaví dům, rozvádí se méně — dům je pojítko, které pomůže překonat menší krize. A lidé po padesátce už mají život rozmyšlený a partnera dobře znají.
Ztráta zaměstnání
Děje se často, ale prakticky to není téma. Domluvím s bankou posun dvou splátek a za tři měsíce lidé zase pracují. Vypořádání hypotéky z tohohle důvodu nepamatuju.
Dlouhá nemoc nebo úmrtí partnera
Tohle je zásadní a musíme s tím počítat. Když stavíme dům 50+, stavíme ho pro lidi, kterým jednou bude 85 nebo 90.
Výborně postavených domů je málo. V Ekonomkách máme navíc jako nouzové řešení možnost dům vrátit. Klientovi se vrátí všechny peníze, které zaplatil bance na jistině.
Kdo se postará, až nám bude 85?
Dům pro pozdní věk má být energeticky úsporný, většinu elektřiny si má vyrobit sám a má vyžadovat co nejmenší pozornost — ta nám jednou bude nepohodlná. Na pvrním místě by měla fungovat rodina. Pokud rodina nebude schopná se postarat, postaráme se my.
Pokud rodina nemůže, postaráme se my. Zpětným odprodejem domu našich klientů. Od roku 2030.
V roce 2030 budeme umět odkoupit zpět dům našeho klienta, z toho co utrží uhradíme doživotní nájem a doživotní servis a o toho klienta se budeme umět starat.
Poslechněte si celý díl
Máte dotaz? Napište nám na podcast@ekonomicke-stavby.cz
Šťastný dům - podcast Ekonomických staveb