Šťastný dům

Podcast Ekonomických staveb

Podcast č. 115

Prodávat investiční nemovitosti nebo naopak kupovat?

Jak to bude doopravdy s cenou bytů a domů v krátkodobém, střednědobém i dlouhodobém výhledu.

Dnešní díl je jednoznačně na přání. Obrátilo se na nás mnoho posluchačů s tím, že četli a slyšeli o podcastech nebo článcích, které referovaly o rychlém pádu nemovitostí.

Politická situace dost nahrává tomu, abychom to probrali důkladně, takže dneska výhled: budou ceny padat?

Kde se vzala myšlenka, že budou padat ceny nemovitostí?

Vše odstartoval investiční podcast a následná série článků od ekonomických novinářů, které se opíraly o zjednodušenou úměru: rodí se méně dětí = uvolní se byty = ceny klesnou. Prapočátek této myšlenky je chybná a „juniorská“ analýza agentury Deloitte (publikovaná v Hospodářských novinách).

1 Delší doba dožití

Lidé žijí o 10 až 20 let déle než jejich prarodiče a senioři dnes dožívají ve svých bytech (neodcházejí hromadně do domovů důchodců).

2 Změna návyků a životního stylu

Roste počet singles a párů, kde má každý vlastní byt. Lidé jsou ekonomicky silnější a rodiny využívají i více nemovitostí najednou (např. domy i byty).

3 Migrace a pracovní trh

Analýza ignoruje obrovský deficit na trhu práce (chybí téměř 800 000 lidí). Průmysl bude vyžadovat cílenou migraci a tito lidé budou potřebovat bydlení.

4 Životnost staveb

Zhruba 3 miliony lidí žijí v panelových domech, které se blíží nebo jsou za hranicí své životnosti a v budoucnu prostě zmizí nebo budou muset být kompletně nahrazeny.

Máme kupovat nemovitosti?

Při uvažování o investicích je nutné opustit představu, že jakákoliv nemovitost automaticky generuje zisk. Doba, kdy se dalo vydělat na čemkoliv (od garáže po starý panelákový byt), končí. Na trh se vrací běžná investiční rizika.

Ohrožené nemovitosti

Zde může cena reálně i nominálně klesat.

Staré domy bez technologií v energetické třídě G

Byty ve špatně fungujících SVJ

Nemovitosti ve vylidňujících se oblastech bez práce (např. staré bytovky po JZD)

Staré domy bez technologií v energetické třídě G

Kvalitní nemovitosti

Tyto nemovitosti na ceně dlouhodobě neklesnou.

Dobře postavené domy a byty v Praze, univerzitních městech a ekonomických centrech, využívající nové technologie.

David Mencl

Při úvahách o prodeji z obavy před poklesem trhu je nutné mít připravený "Plán B": Kam peníze z prodeje přesunout? V současném geopoliticky a ekonomicky nestabilním světě je hledání bezpečnějšího a výnosnějšího aktiva velmi složité.

David Mencl

Prognóza na 5 let

Jak vidíme krátkodobý vývoj cen nemovitostí?

V krátkodobém horizontu neexistuje žádný fundamentální důvod k propadu cen bytů. Geopolitické konflikty ve světě navíc ukazují, že domácí nemovitosti (tzv. "vrabec v hrsti") jsou mnohem bezpečnější než exotické investice (např. v Dubaji).

Hlavním argumentem proti zlevňování je extrémní nepoměr mezi chybějícími a nově postavenými byty.

500 tis.

Chybějících bytů v ČR

35 tis.

bytů stavíme v ČR za rok

Současná výstavba 35 000 bytů ročně pouze pokrývá obnovu starého fondu, ale vůbec nesnižuje obrovský deficit půl milionu chybějících bytů. V krátkém horizontu lze tedy očekávat spíše další růst cen.

Prognóza na 20 let

Co nás čeká ve střednědobém horizontu?

I když se pravděpodobně podaří zrychlit a zjednodušit stavební řízení, střednědobý horizont narazí na kritický nedostatek pracovních sil, což stavby výrazně prodraží. Cena práce za 20 let bude zhruba čtyřnásobná oproti dnešku a materiály prodraží dekarbonizace (Green Deal).

Matematika demografické změny za 20 let:

2.600.000

lidí odejde do důchodu

Dnešní padesátníci a šedesátníci, což představuje úbytek 24 % práceschopné populace.

930.000

dětí vstoupí na trh

Dnešní 5-15 leté děti.

1.300.000

saldo chybějících pracovníků na trhu

k tomu je nutné přičíst stávající deficit 800 000 lidí

1.500.000

chybějících pracovníků při zohlednění demografického vývoje a nových technologií

I při započtení vlivu umělé inteligence a robotizace bude na trhu chybět minimálně 1.500.000 pracovníků, které bude nutné přivést ze zahraničí. Tito lidé, spolu se seniory (kteří si díky délce dožití ponechají své byty déle), vygenerují masivní poptávku po bydlení.

David Mencl

V tomto horizontu bude nutné v ČR postavit zhruba 1,4 milionu bytů, což při stávajícím tempu 35 000 bytů ročně není reálné. Důsledkem bude růst cen u nových i kvalitních starších nemovitostí.

David Mencl

Prognóza na 40+ let

Dlouhodobá prognóza vývoje nemovitostí.

V horizontu 40 až 50 let lze očekávat výrazný technologický pokrok, zapojení umělé inteligence a robotizace přímo na staveništích. Pokud se robotizace zaplatí, mohla by po čase mírně snížit cenu práce.

Zároveň ale Česko bude čelit masivnímu problému obnovy panelových sídlišť, která už budou daleko za svou životností. Bude nutné zrenovovat nebo nahradit přibližně 1 200 000 bytů. To znamená, že stavebnictví bude neustále zatíženo obrovskou poptávkou a tlak na cenu nemovitostí potrvá.

Jak se tvoří zhodnocení nemovitostí?

Zhodnocení u investičních nemovitostí se skládá ze dvou základních složek:

1 Kapitálové zhodnocení

Papírový zisk z toho, že roste samotná hodnota (cena) nemovitosti v čase.

2 Čistý výnos z pronájmu

Částka, která investorovi zůstane z nájmu po odečtení všech nákladů (správa, opravy, pojištění, daň z nemovitosti, fond oprav, daň z příjmu). V ČR se výnos dlouhodobě pohybuje mezi 5 % a 10 %.

V současnosti se u mnoha investičních bytů stává, že kvůli vysokým kupním cenám a drahým hypotékám samotný nájem na splacení nákladů nestačí. Kdo si do rovnice nezapočítává kapitálové zhodnocení, může nabýt (často mylného) dojmu, že jeho investice je prodělečná, a proto podléhá panice a chce prodávat.

Investovat spíše do domu a nebo bytu

Podle autorů se výhodnost obou cest diametrálně liší v náročnosti i výnosu:

1 Investiční byt

Je to nejjednodušší a nejrychlejší cesta, kterou ale volí většina lidí ("nával jako v Benátkách v červenci").

Kvůli obrovskému přetlaku poptávky jsou byty předražené a jejich čistý výnos razantně klesá.

2 Investiční dům

Výnos z pronájmu je často i více než dvakrát vyšší.

Na rozdíl od bytu navíc dům ihned po postavení zaznamená okamžitý nárůst tržní hodnoty oproti stavebním nákladům (až 20 %).

Cesta je podstatně náročnější (hledání pozemku, výstavba, větší úsilí),

Zlatá rada pro začínající investory: Postavte dvojdům.

V jedné polovině bydlíte a druhou polovinu pronajímáte. Nájem velmi rychle zaplatí celou hypotéku. Díky tomu bydlíte de facto zadarmo, uspořené peníze můžete dále investovat a svou investiční nemovitost máte pod neustálým osobním dohledem.

Poslechněte si celý díl

Spotify

Apple Podcast

Máte dotaz? Napište nám na podcast@ekonomicke-stavby.cz

Šťastný dům - podcast Ekonomických staveb