Šťastný dům
Podcast Ekonomických staveb
113
Jak to bude letos se stavebními pozemky
Ceny stavební pozemků loni rostly. Porostou i letos?
Stavební pozemky byly takovým tichým a nenápadným členem investičních portfolií. Jejich vývoj běžel na pozadí debat o vývoji cen bytů, ale málokdo ví, jaký byl vývoj cen stavebních pozemků a on byl zajímavý.
Dle ČSÚ se index cen pozemků od roku 2015 zdvojnásobil.
Akcie stále lámou rekordy a všichni čekají až minimálně AI bublina splaskne a veme sebou technologické akcie, které trh považuje za nadhodnocené. Krypto zcela ztratilo zbytky předvídatelnost a proto nepřekvapí, že nepřekvapí, že mnoho lidí investuje právě do pozemků.
Kolik stojí pozemky dnes?
Dle ČSÚ se index cen stavebních pozemků pohybovaly v té největší trajektorii právě v posledních 5 letech. Ten kdo investoval do pozemků před 10 lety, neprodělal a neprodělal ani ten, kdo se rozhodl investovat před 5 lety.
Historický kontext
2021 - Zlatokopecká horečka
Lidé skupovali pozemky jako ochranu před očekávanou inflací. Vlastníci pozemků zažívali zvýšení cen pozemků mnohdy i 50% za rok.
2022 - Banky přestávají půjčovat developerům
Z důvodu rostoucí inflace začínají banky uzavírat financování developerských projektů. Naprostá většina developerských projektů hledá tedy financování jinde, v dluhopisech.
Zastavení financování znamená i zastavení příprav nových lokalit a pozemky financované dluhopisy se zdraží.
Druhá půlka roku 2022 a developerské dluhopisy
ČNB zvyšuje úrokovou míru, zastavil se stavební trh. Ruku v ruce jdou vysoké ceny hypoték a energií, panuje nejistá doba a lidé se přestali o pozemky zajímat. Developeři se v panice pozemků zbavují a někteří nejsou schopní půjčené peníze vrátit. V developerských dluhopisech přišlo hodně lidí o úspory.
Jaká je nyní situace v nabídce pozemků?
Rok 2025 přinesl dvouciferný růst pozěmků. V současnosti se doprodávají pozemky z let 2021 - 2022. Jakmile se doprodají, přijde výpadek na straně nabídky a budou scházet pozemky, pro jejichž přípravu scházely v dalších letech peníze. Logicky tak cena pozemků v dalších letech poroste.
Je dobré nyní koupit pozemek?
Z finančního hlediska nemá smysl čekat, ať už jde o nákup pro vlastní bydlení nebo investici.
Srovnání investice: byt vs. pozemek
Byty
Příjmy z nájmu i vývoje ceny
Budoucí možná rizika ze změny zdanění a regulací
Riziko spojené s neplatiči nájemného a jejich vystěhováním
Pozemky
Bezpečnější investice s malým rizikem
Bez starostí s nájemníky
Výnos pouze ze zhodnocení
Důvody pro okamžitou koupi pro bydlení
Zhodnocení v čase
I pokud budete stavět až za 3–4 roky, pozemek získá na hodnotě (klidně o čtvrtinu).
Lepší pozice pro hypotéku
Vyšší hodnota pozemku v budoucnu pomůže při znaleckém posudku pro hypotéku na stavbu domu.
Bezpečná kotva
Možnost dům v budoucnu prodat a zlikvidnit majetek (po splacení hypotéky zbude významný kapitál).
Alternativní nákup pozemku
Koupě pozemku v již zastavěné lokalitě ("po babičce" nebo proluka) může být atraktivní, ale nese s sebou specifická rizika, zejména v oblasti sousedských vztahů.
Aktivní občanská společnost:
Lidé si více uvědomují svá práva a aktivně vystupují proti nové výstavbě v jejich okolí.
Problém "pozdní" stavby
Pokud se staví v ulici, kde už všichni bydlí, ruší to sousedy (hluk, prach), kteří chtějí mít klid.
Stavba svépomocí
Největší problém představují stavby realizované o víkendech po dlouhou dobu.
Reakce sousedů
Blokování stavebního povolení, nepodepsání souhlasů, posílání kontrol ze stavebního úřadu.
Ideální stav je, když se lokalita zastavuje v jeden moment (rozdíl mezi první a poslední stavbou 1–2 roky).
O jakém pozemku můžeme říci, že je dobrý
Definice dobrého pozemku není o subjektivním výhledu, ale o technických a právních parametrech. Zásadní je prověřit následující body:
Územní plán a regulativy
Zda lze stavět a co přesně.
1
Inženýrské sítě
Dostupnost vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Jejich absence může stavbu prodražit.
2
Geologie a spodní voda
Špatné podloží (např. nutnost pilotů nebo výměny zeminy) může znamenat vícenáklady v řádech statisíců.
3
Sklon terénu
Kopcovité pozemky prodražují základovou desku (často 1,5x až 2x tolik co na rovině).
4
Právní stav
Katastr nemovitostí, zástavy, věcná břemena, exekuce.
5
Externality (Ležáky)
Zápach (továrny, zemědělství), hluk, směr větru. Nutno ověřit osobně v různé časy.
6
Poslechněte si celý díl
Máte dotaz? Napište nám na podcast@ekonomicke-stavby.cz
Šťastný dům - podcast Ekonomických staveb